Die Epochen des Zinshauses

Das typische Wiener Zinshaus entstand in der Gründerzeit zwischen 1840 und 1918. Wohnhäuser mit Mietwohnungen wurden aber vorher wie auch nachher errichtet. Erfahren Sie mit der Immomarie wie sich das Zinshaus im Kontext der historischen Entwicklungen in Wien vom Barock bis zur Gegenwart entwickelt hat und welche Eigenschaften die Epochen auszeichnen.

Die Zinshaus Entwicklungen in Wien vom Barock bis zur Gegenwart.

Die Entwicklung des Zinshauses in Wien

Wenn man sich die rege Bautätigkeit in der Gründerzeit ansieht, könnte man zu dem Schluss kommen, dass Zinshäuser ausschließlich zwischen 1840 und 1918 errichtet worden sind. Das stimmt natürlich nicht. Große Häuser mit Wohnungen, die von ihren Eigentümern vermietet werden, hat es schon viele Jahre vorher gegeben und werden auch heute noch gebaut.

 

Unabhängig von ihrem Baujahr, sind Zinshäuser Immobilien, die aus mehreren zu mietenden Wohnungen bestehen. Daher sind zum Beispiel auch viele Biedermeier-Palais, die umgebaut und umgewidmet wurden, als Zinshäuser zu werten und sofern es keine Genossenschaftswohnungen oder Gemeindebauwohnungen sind, kann man auch Neubauten als Zinshäuser bezeichnen.

Das Barockzinshaus

Die meisten, heute noch existierenden Zinshäuser aus dem Barock (1575 - 1770) sind ursprünglich als Repräsentationsgebäude, Palais etc. errichtet worden. Zu Zinshäusern wurden sie erst später, nach Umwidmungen und Umbauten, mit allen Vor- und Nachteilen, die ihre ursprüngliche Bestimmung mit sich bringt. Meist verfügen diese Häuser über ein großzügiges Entrée mit einem breiten Stiegenaufgang und besonders weitläufigen, hohen und breiten Gängen, dadurch fehlt dieser Platz dann später nach dem Umbau als Wohnnutzfläche. Fazit: Barockzinshäuser sind zwar besonders schön, aber selten effizient in der Flächenaufteilung.

 

Die Gründerzeit

In der Gründerzeit, die sich in Frühgründerzeit (1840 - 1870), Hochgründerzeit (1870 - 1890) und Spätgründerzeit (1890 - 1918) unterteilt, war nicht mehr der Adel für die rege Bautätigkeit verantwortlich, sondern das Bürgertum. Das typische Gründerzeitzinshaus wurde zwischen 1840 und 1918 errichtet, hatte eine repräsentative Straßenfassade und eine schlichte Hofseite. Die Raumhöhe betrug rund drei Meter, es gab Flügeltüren und Fischgrätparkett. Das WC war am Gang und die sogenannte Bassena war häufig die einzige Wasserentnahmestelle.

 

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Das Zinshaus im Ersten und Zweiten Weltkrieg

Da 1917 durch den Ersten Weltkrieg drei Viertel aller Wohnungen überbelegt waren, wurde der sogenannte Friedenszins eingeführt. So sollten Soldaten und ihre Familien vor Mieterhöhungen und Kündigungen geschützt werden. Diese kaiserliche Notverordnung zum Schutz der Mieter vor ständig steigenden Mietpreisen aus demselben Jahr gilt noch heute als Grundlage für den Mieterschutz.

 

Das Zinshaus der 1920er und 1930er Jahre hat - im Gegensatz zu den Gründerzeithäusern - keine prächtige Fassade mehr und auch die Raumhöhe ist deutlich niedriger. Der Grundriss ist moderner und WC sowie teilweise auch das Badezimmer befinden sich bereits in den Wohnungen.

 

Während des Zweiten Weltkriegs wurde der gesetzliche Kündigungsschutz jüdischer Mieter aufgehoben. Aufgrund der politischen und rassistischen Verfolgung wurden zahlreiche Zinshäuser zwangsverkauft oder gänzlich enteignet. Ab 1942 gab es durch Luftbombardierungen erhebliche Schäden an der Bausubstanz.

Das Zinshaus der Nachkriegszeit

Im Jahr 1946 wurde das Mietgesetz novelliert – bei Neuvermietungen durften bei der Mietzinsbildung nun Zuschläge gemacht werden. Aufgrund der Kriegsschäden wurde 1948 auch das Wohnungswiederaufbau-Gesetz verabschiedet. 1974 wurde einer Mietobergrenze für Substandardwohnungen beschlossen.

 

In den 1980er Jahren waren rund 80 Prozent der alten Zinshäuser in privaten Händen, wobei um 1990 die meisten Gründerzeitzinshäuser verkauft wurden. Zahlreiche Wohnungen wurden saniert und auf den neuesten Standard gebracht. 

 

1993 wurde das Richtwertgesetz eingeführt. Wohnungen wurden nun nach einem Richtwert kategorisiert und vermietet. Noch Anfang 2000 gab es in Wien rund 50.000 Wohnungen, die auf Basis des Friedensmietzinses gezahlt wurden. Seit 2001 darf in diese Verträge eingegriffen und eine Mindestmiete verlangt werden.

 

Finden Sie hier auch mehr Informationen zu den Wohnungskategorien von Mietwohnungen und zum Mietrecht in Bezug auf das Zinshaus.