Ein Zinshaus mit mehreren Parteien kommt ohne Hausverwaltung kaum aus. Eine gute Hausverwaltung garantiert eine professionelle und termingerechte Ausführung und Umsetzung aller Verwaltungsaufgaben und kümmert sich außerdem darüber hinaus auch um die Anliegen der Hausbesitzer und der -bewohner.
Die Aufgaben der Hausverwaltung sind in Österreich gesetzlich geregelt. Eine Hausverwaltung soll dabei vor allem die Interessen der Wohnungseigentümer und Mieter vertreten.
Die Verwaltung wird vom Hauseigentümer engagiert. Gibt es mehrere Eigentümer, entscheidet die Mehrheit, wer die Hausverwaltung übernimmt. Jeder Käufer und Mieter einer Wohnung gibt mit der Vertragsunterzeichnung sein Einverständnis zur jeweiligen Hausverwaltung.
Die Hausverwaltung ist für die Abrechnung der Betriebskosten, für die Verrechnung von Heizkosten und Warmwasserkosten sowie für die Erstellung von Rücklagen zuständig. Diese Abrechnung muss die Hausverwaltung jedem Wohnungseigentümer spätestens sechs Monate nach dem Ende des Kalenderjahres schriftlich übermitteln. Wichtig ist dabei eine vollkommene Transparenz.
Im Zuge dessen muss sie auch geplante Instandsetzungsmaßnahmen ankündigen und diese zeitgerecht durchführen. Außerdem ist die Hausverwaltung für die Reinigung und Pflege des Hauses zuständig. Die Kosten hierfür müssen vorab gemeldet werden.
Mindestens alle zwei Jahre ist es die Aufgabe der Verwaltung eine Hauptversammlung für alle Hausbewohner abzuhalten. Dabei müssen die Wohnungseigentümer über den Zustand des Hauses, über Kostenänderungen und zukünftige Investitionen informiert werden.
Eine weitere Funktion der Hausverwaltung ist es den Hauseigentümer darüber in Kenntnis zu setzen, wofür die Rücklagen verwendet werden. Außerdem hat sie eine Rechnungslegungspflicht und soll Reparaturen und Umbauten betreuen. Im Falle einer notwendigen Reparatur müssen mindestens drei Angebote eingeholt werden und das günstigste muss gewählt werden. Soll ein teureres Angebot angenommen werden, weil zum Beispiel mehr Leistung erbracht wird, oder die Garantie besser ist, muss die Wohnungseigentümerschaft darüber abstimmen.
Bei Mietwohnungen hat die Hausverwaltung ähnliche Aufgaben, wie bei Eigentumswohnungen. Allerdings dürfen die Kosten für die Instandhaltung, zum Beispiel für Sanierungen, nicht auf den Mieter übertragen werden. Diese Kosten muss der Vermieter selbst übernehmen.
Mehr zu Rechte und Pflichten von Vermietern erfahren Sie in unserem News-Blog. Erfahren Sie hier außerdem, was Sie tun können, wenn der Mieter nicht zahlt und wie Sie sich mit der Kaution absichern.
Eine gute und professionelle Hausverwaltung nimmt den Eigentümern des Zinshauses die Arbeit ab und richtet sich dabei nach deren Vorstellungen. Sie soll den Zinshausbesitzer unterstützen, indem sie informiert und beratend zu Seite steht. Unter anderem, wenn es um die Vor- und Nachteile einer Renovierung oder den Einsatz und die Planung von finanziellen Mitteln und Investitionen geht.
Wichtig ist ein Interessensausgleich zwischen Hausbewohnern und Hausbesitzern. Die Hausverwaltung sollte immer ein offenes Ohr für die Anliegen aller Beteiligten haben. Sie sollte also telefonisch erreichbar sein und regelmäßig Sitzungen für die Hausbewohner sowie Sprechstunden vor Ort abhalten. Das ist gerade bei einem großen Zinshaus mit vielen Bewohnern sinnvoll.
Eine gute Hausverwaltung sollte sich nicht nur um Themen wie Mietrecht und Vermietung kümmern, sondern auch regelmäßig vor Ort sein, um Reinigung, Instandsetzungsmaßnahmen und die Notwendigkeit von Erhaltunsgmaßnahmen zu überprüfen. Außerdem muss der Denkmalschutz und mögliche Förderungen eine Rolle bei der Verwaltung spielen.
Der Preis für eine Hausverwaltung richtet sich nach der Anzahl der Wohnungen im Haus und nach der gesamten Größe der Immobilie. Im Schnitt kostet die Hausverwaltung in Österreich drei Euro pro Quadratmeter, wobei in die Berechnung der Kosten nicht nur die Wohnfläche, sondern auch allgemein genutzte Flächen einfließen. Je nach Standort können die Kosten für die Hausverwaltung aber auch deutlich höher sein, zum Beispiel in Städten wie Wien, Salzburg und Innsbruck.
Wieviel der Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt werden darf, ist gesetzlich geregelt:
Der Hausverwaltung kann auch gekündigt werden. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, muss die Mehrheit mit der Kündigung einverstanden sein. Die Hausverwaltung kann aber immer nur zum Jahresende gewechselt werden. Die Kündigung muss bis spätestens Juni erfolgen.
