Wie kann ich mich mit der Kaution absichern, wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt?

Grundsätzlich sollten Sie sich als Vermieter über Ihren neuen Mieter so umfassend wie möglich informieren. Aber auch, wenn Sie den Mieter gut kennen, kann es vorkommen, dass er die Miete zu spät oder gar nicht zahlt. Finden Sie hier Details darüber, was Sie als Vermieter tun können und wie Sie sich mit der Kaution absichern können.

Was kann ich tun, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt und wie kann ich mich absichern?

Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Der Mieter zahlt nicht – ein Horrorszenario für jeden Vermieter. Aber auch, wenn keine Miete auf dem Konto ist, sollten Sie als Vermieter nicht gleich in Panik geraten.

Zu allererst sollten Sie daher beim Mieter nachfragen, wo das Geld ist. Handelt es sich nur um eine Verzögerung, kann man das in den meisten Fällen abwarten. Tut sich nach einer Woche noch immer nichts auf Ihrem Konto, können Sie folgende Schritte einleiten:

 

  • Schriftliche Aufforderung an den Mieter, die ausstehende Miete zu zahlen (Mahnung)
  • Mahnklage bei Gericht
  • Kündigung (Mieter muss mindestens acht Tage mit der Miete im Rückstand sein)
  • Räumungsklage bei Gericht (frühestens zwei Monate nach dem ersten Mahnschreiben)

 

Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich rechtzeitig Unterstützung von einem Anwalt zu holen. Er kann Sie auch bei einer außergerichtlichen Einigung, wie einer Ratenzahlung oder Anzahlung, unterstützen. Eine außergerichtliche Einigung ist in vielen Fällen sinnvoller, da sie nicht nur günstiger ist, sondern auch schneller zu einer Lösung führt.

 

Mehr zum Thema rechtliche Schritte, wenn der Mieter nicht zahlt“ finden Sie in unseren Immomarie-News.

 

Kann ich die Kaution verwenden, wenn die Miete nicht gezahlt wird?

Grundsätzlich dient die Kaution dem Vermieter als Ausfallfonds für zukünftige Forderung, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Die Kaution ist also eine Sicherheitsleistung des Mieters und muss immer vertraglich geregelt werden, da der Mieter gesetzlich nicht dazu verpflichtet ist, eine Kaution zu zahlen. Nachträglich kann die Kaution vom Vermieter nicht mehr eingefordert werden.

 

Die Kaution darf nicht mehr als sechs Bruttomonatsmieten umfassen. Außer es besteht ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis, wenn besonders wertvolle Möbel in der Wohnung sind, oder es eine außergewöhnliche Luxusausstattung gibt.

Kaution als Absicherung, wenn die Miete nicht gezahlt wird

Die Kaution ist zweckgebunden und darf nur für bestimmte rechtliche Ansprüche des Vermieters genutzt werden. Zum Beispiel, wenn es einen unberechtigten Mietrückstand gibt. Die Kaution darf aber zum Beispiel nicht einbehalten werden, wenn der Mieter von seinem Recht auf Mietminderung Gebrauch macht.

 

Wenn die Kaution vom Vermieter für legitime Mietforderungen verwendet worden ist, muss der Mieter die Kaution wieder auf den vollen Betrag aufstocken. Hier empfiehlt sich die Aufnahme eines Passus im Mietvertrag, der die Nichtauffüllung der Kaution nach Inanspruchnahme durch den Vermieter als wesentlichen Kündigungsgrund festhält.

 

Die Verrechnung der Miete mit der Kaution kann während oder nach dem Mietverhältnis erfolgen:

 

Nutzung der Kaution während des aufrechten Mietverhältnisses

Wenn die Mietzahlung ganz oder teilweise ausbleibt, kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Allerdings gibt es dafür strenge Richtlinien. Die Forderungen des Vermieters müssen unstrittig sein. Wegen streitiger Forderungen darf die Kaution nicht in Anspruch genommen werden. In diesem Fall muss es also eine gerichtliche Entscheidung geben, die die Forderungen des Vermieters als korrekt bestätigt. Außerdem muss die Nutzung der Kaution im Interesse des Mieters sein.

 

Nutzung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist und trotzdem noch Mietrückstände bestehen, können diese mit der Kaution verrechnet werden. Da die Prüfungs- und Abrechnungsfrist sechs Monate beträgt, können auch die Mietansprüche innerhalb dieses Zeitraums geltend gemacht werden. In diesem Fall können die Forderungen einfach abgezogen werden und es muss kein gerichtliches Urteil vorliegen. Der Restbetrag der Kaution muss an den Mieter zurückgezahlt werden.

 

 

Welchen Pflichten der Vermieter außerdem nachkommen muss und welche Rechte er dabei hat, erfahren Sie in unserem Texte zum Thema Rechte und Pflichten eines Vermieters. In unseren Immomarie-News finden Sie außerdem die wichtigsten Infos rund um das Mietrecht in Österreich

Folgende Beiträge könnten Sie auch interessieren