Ist die Miete nicht (rechtzeitig) am Konto, heißt es für den Vermieter zeitnah reagieren, um nicht selbst finanzielle Schwierigkeiten zu bekommen. Manchmal kann es ein halbes Jahr dauern, bis eine gerichtliche Räumung angeordnet wird. Finden Sie hier Infos rund um Mahnklage, Kündigung und Räumungsklage.
Wenn der Mieter seine Miete nicht oder nicht pünktlich zahlt, sollte als erster Schritt eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von ein bis maximal zwei Wochen erfolgen. Eine Mahnung dieser Art ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dennoch ratsam und sollte in Form eines eingeschriebenen Briefes ergehen. Wenn der Mieter auf die Mahnung nicht reagiert und auch weiterhin nicht zahlt, gibt es drei Möglichkeiten:
Bei einer Mahnklage erlässt das entsprechende Bezirksgericht, in dessen Zuständigkeit das Mietobjekt fällt, einen Zahlungsbefehl an den Schuldner. Dieser kann dann innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben. Tut er das nicht, ist die Zahlungsaufforderung rechtskräftig und vollstreckbar. Der Vermieter hat dann 30 Jahre Zeit, die ausstehende Miete einzubringen. Gibt es keine Mahnklage verjährt die Forderung bereits nach drei Jahren.
Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn der Mieter zweimal in Folge die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil davon (trotz Mahnklage) nicht zahlt. Ist der Mieter ständig mit der Miete in Verzug und zahlt unpünktlich, die Rückstände erreichen aber nie die Summe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter auch ordentlich kündigen. Eine ordentliche Kündigung hat eine dreimonatige Kündigungsfrist und ist in diesem Fall möglich, weil auch eine Zahlungsverzögerung die Pflichten des Mieters verletzt. Gerade, wenn der Vermieter die Verzögerung vorher mehrmals geduldet hat, sollte er eine Mahnung schicken, bevor er weitere Schritte in die Wege leitet.
Grundsätzlich muss im Kündigungsschreiben der Grund dafür genannt werden und der Vermieter muss darauf hinweisen, dass der Mieter die Möglichkeit des Widerspruchs hat. Außerdem sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben einer weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter gegenüber auch ausgesprochen werden. Außerdem muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern unterschrieben werden, sofern es mehrere gibt.
Werden die Mietrückstände nach Einlangen der Kündigung doch noch gezahlt, wird die Kündigung unwirksam. Bleibt der Mieter in den nächsten zwei Jahren aber wieder die Mieter schuldig, ist eine Zahlung nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht mehr möglich.
Die Frist für den Auszug muss mindestens zwei Wochen betragen. Wenn der Mieter die Wohnung dann nicht verlässt, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einbringen.
Eine Räumungsklage ist erst dann möglich, wenn es einen sogenannten qualifizierten Mietrückstand gibt. Also, wenn die Miete trotz Mahnung auch nach zwei Monaten ausbleibt. Der Vermieter sollte daher in die Mahnung schreiben, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird, wenn der Rückstand nicht fristgerecht beglichen wird. Zahlt der Mieter dann immer noch nicht oder zieht trotz Kündigung nicht aus, kann eine Räumungsklage bei Gericht eingebracht werden. Diese geht oft mit einer Zahlungsklage einher.
Der Mieter kann die Räumung abwenden, wenn er den ausstehenden Betrag noch vor Ende der Verhandlungen zahlt und nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Ansonsten wird im Verfahren festgelegt, wann der Mieter ausziehen muss. Zieht er nicht aus, legt das Gericht einen Termin für die Delogierung fest.
Es gibt also verschiedene Möglichkeiten, einen Mieter, der nicht zahlt aus der Wohnung zu bekommen. Grundsätzlich sollten Sie sich als Vermieter dabei immer von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Oft lässt sich so auch eine außergerichtliche Einigung, die in vielen Fällen nicht nur günstiger, sondern auch schneller ist, erzielen.
Mehr zum Thema Wohnrecht in Österreich und Infos rund um die Rechte und Pflichten des Vermieters finden Sie in den Immomarie-News. Dort finden Sie außerdem Informationen darüber, wie Sie sich mit der Kaution absichern können, wenn der Mieter nicht zahlt.
