Eine realistische Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung ist die wichtigste Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Die Immomarie gibt Ihnen hier nicht nur einen Überblick über die Immobilienpreise in Wien, sondern, verratet Ihnen auch, welche Faktoren zur Immobilienbewertung herangezogen werden.
Der Preis für eine Eigentumswohnung wird vor allem von der Nachfrage bestimmt. Abgesehen davon sind Lage, Alter, Ausstattung und Zustand, Energiesparwerte sowie die Größe und der Gesamteindruck der Immobilie entscheidend.
Bei der Lage spielt gerade die objektive Bewertung der Umgebung eine wichtige Rolle. Selbst die schönste Neubauwohnung verliert an Wert, wenn sie nicht die richtige Lage hat. Dabei sind vor allem folgende Punkte wichtig:
In Bezug auf das Alter der Wohnung werden eher Neubauwohnungen bevorzugt. Ist eine klassische Altbauwohnung in einem guten Zustand, hat aber auch sie einige Vorteile, wie hohe Decken und dicke Wände. Weiters geben der bauliche Zustand sowie aktuell durchgeführte Sanierungen und Renovierungen und die Energiesparwerte Aufschluss über den Wert einer Wohnung. Als Verkäufer einer Immobilie ist man in Österreich gesetzlich dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Er zeigt den Energiebedarf und es kann abgelesen werden, ob und welche Investitionsmaßnahmen in Zukunft notwendig sind. Auch mögliche laufende Mietverträge beeinflussen den Preis, der für eine Wohnung erzielt werden kann.
Darüber hinaus haben diese Faktoren Einfluss auf den Verkaufspreis:
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Positive Eigenschaften |
Negative Eigenschaften |
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Gute Qualität der Sanierung |
Übermäßige Lärmbelastung |
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Unmittelbare U-Bahnnähe |
Schlechte Verkehrsanbindung |
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Gepflegtes Haus |
Kein Lift |
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Terrasse / Balkon / Garten |
Hohe Betriebskosten |
Grundsätzlich sollte man für die Wertermittlung einer Immobilie einen objektiven Experten heranziehen, da man als Immobilieneigentümer oft sehr emotional an die Sache herangeht und den Preis zu hoch ansetzt. Erfahren Sie hier mehr über den Immobilienverkauf mit der Immomarie und welche Vorteile Sie mit uns haben.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert) einer Immobilie gibt es drei verschiedene Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Der Verkehrswert gibt die Marktverhältnisse wieder und ist im allgemeinen Geschäftsverkehr auf dem freien Markt sehr wahrscheinlich zu erzielen. Der Verkehrswert ist Stichtagbezogen. Er wird genau durch jene Verhältnisse bestimmt, die an diesem Tag vorherrschen und die sich am nächsten Tag, zum Beispiel durch wirtschaftliche Einflüsse, ändern können.
Das Vergleichswertverfahren ist für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Wohnungen, also für Wohngebäude im Allgemeinen geeignet. Der Marktwert wird dabei durch einen Vergleich mit ähnlichen Gebäuden festgestellt. Das Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage und zieht zum Vergleich ähnliche Objekte der Umgebung in Bezug auf Größe und Ausstattung heran. Berücksichtigt werden außerdem Baujahr, Grundstücksgröße und Alter der Immobilie sowie Aspekte der Infrastruktur und der Zustand der Immobilie. Ausstattungsmerkmale, wie ein Kamin sowie Modernisierungen von Dach, Fassade, Fenstern, Bad oder Küche wirken sich positiv auf den Preis aus.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem für die Bewertung von Gewerbeimmobilien und Mietobjekten herangezogen. Es ist die Grundlage für die Berechnung der Jahresnettomiete für eine Immobilie. Anhand der Herstellungskosten, der Baunebenkosten und des Grundstückswertes wird berechnet, welche Kosten für den Neubau einer Immobilie in dieser Lage und mit dieser Qualität entstehen würden. Dann wird noch die Abnutzung ermittelt und davon abgezogen.
Das Sachwertverfahren ist für Immobilien geeignet, die für die Eigennutzung bestimmt sind und die keinen Ertrag durch Vermietung einbringen sollen. Zum Beispiel für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser. Unter Berücksichtigung von Gebäudezustand, Abnutzung und Instandhaltung werden dabei die Kosten berechnet, die notwendig wären, um die Immobilie wiederherzustellen. Bei diesem Verfahren wird die aktuelle Marktlage allerdings nicht berücksichtigt.
Ein Immobilienpreisspiegel ist sinnvoll, um die Immobilie im Vergleich mit anderen Objekten einschätzen zu können. Er gibt Aufschluss über die Preisentwicklung der letzten Jahre und lässt Prognosen für die Zukunft zu. Da es in Österreich ein Stadt-Land-Gefälle gibt und die Preise im Westen im Allgemeinen teurer sind, als im Osten, muss immer der lokale Preisspiegel und die Lage berücksichtigt werden. Grundsätzlich sind die Immobilienpreise in Österreich steigend.
Für die Preisermittlung einer Wohnung wird die reine Wohnfläche herangezogen. Das ist die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken. Keller, Dachboden, Garage und Außenflächen, wie Balkon, Terrasse und Garten werden bei der Nutzfläche nicht berücksichtigt. Loggia sowie Lagerräume und Werkstätten, die als Wohnraum dienen könnten, sind bei der Berechnung der Nutzfläche einzubeziehen. Bei Eigentumswohnungen sind die Grundstücksanteile bereits im Preis inkludiert und müssen nicht gesondert berücksichtigt werden.
Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Altbau-Eigentumswohnungen in Wien im Jahr 2016, absteigend vom teuersten zum günstigsten Bezirk (Quelle: Statistik Austria):
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Sie haben sich dazu entschlossen Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen? Wir haben für Sie eine Checkliste für den Immobilienverkauf und einen Überblick über die Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags.
