Hat man ein Zinshaus oder einen Anteil an einem Zinshaus geerbt, darf man sich Hausherr oder Hausherrin nennen. Die Ehre ist aber auch mit Arbeit und persönlichem Aufwand verbunden, denn ein Zinshaus ist eben kein simples Sparbuch. Die Immomarie hat sich die wichtigsten Pflichten eines „Zinshaus-Rookies“ angeschaut.
Was macht den Reiz aus, ein Zinshaus zu besitzen? Für die meisten ist es das Haptische. Wer spaziert nicht gerne durch eine Straße und kann behaupten „Schau, dieses Haus gehört mir“. Für andere wiederrum ist es die Geschichte, denn ein typisches Wiener Zinshaus steht seit hundert Jahren und mehr an seinem Platz. Auch wenn da und dort Aus- und Umbauten gemacht wurden, so ist bei vielen Häusern das äußere Erscheinungsbild noch fast im Original erhalten. Im Erbfall kommt manchmal auch noch die persönliche Familiengeschichte hinzu.
Kurzum: Ein Zinshaus ist die emotionalste Form der Vermögensveranlagung – aber lohnt sich diese auch?
Zum wichtigsten Recht eines Zinshausbesitzers gehört der Anspruch auf Mietzahlungen. Womit wir schon bei den Pflichten als Besitzer eines Zinshauses wären. Zuallererst muss das Haus verwaltet werden. Dazu gehört neben der Vermietung auch die Abrechnung der Betriebskosten, die auf die Mieter verteilt werden. Üblicherweise wird dies einmal im Jahr durchgeführt. Vermietung und Verwaltung kann man jedoch auch an eine Hausverwaltung delegieren. Das kostet zwar, macht aber Sinn, denn vor allem das Mietrecht hat es in sich. Eine falsche Befristung kann schnell vor Gericht landen und damit enden, dass man den Mietvertrag nicht mehr so einfach kündigen kann. Auch wenn ein Mieter nicht zahlt, ist es nicht gerade leicht, diesen aus der Wohnung zu bekommen.
Welche rechtlichen Schritte Sie einleiten können, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt, finden Sie in unseren Immomarie-News.
Als Hausherr und Hausherrin haftet man auch für Schäden. Beispielsweise eine bröckelnde Fassade oder ein lockerer Dachziegel sind Gefahren, die gerade bei alten Häusern immer präsent sind und schwere Folgen haben können. Entsprechend muss man sich um die Instandhaltung und allfällige Reparaturen kümmern. Dies beginnt beim Austausch einer kaputten Gangbeleuchtung und kann mit einem großen Wasserschaden enden. Solche Reparaturen müssen zügig erledigt, kontrolliert und finanziert werden. Daher muss man als Hausherr und Hausherrin auch einen Reparaturfonds „in angemessener Höhe“ bilden. Verpflichtend ist auch eine (schriftliche) Vorausschau über zu erwartende Aufwendungen. Zu guter Letzt ist man auch dafür verantwortlich, dass im Winter der Gehsteig gereinigt wird.
Natürlich kann man viele dieser Aufgaben delegieren, das kostet aber. Und nicht immer können diese Kosten – zumindest nicht in voller Höhe – auf die Mieter übertragen werden. Als Faustregel für die Kosten einer Hausverwaltung rechnet man zwei Promille des Neubauwertes des Hauses = Jahreshonorar der Hausverwaltung. Die tatsächlichen Kosten dürfen aber nicht 1.1 den Mietern weiterverrechnet werden. Stattdessen gibt es eine Pauschale, welche man aber auch verrechnen darf, wenn man das Haus selbst verwaltet. Seit 1.2.2018 dürfen für die Auslagen der Verwaltung nach § 22 MRG den Mietern 3,60 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr im Rahmen der Betriebskosten weiterverrechnet werden. (Aufgrund der Änderung in diesem Jahr ergibt sich für 2018 ein Mischsatz von 3,59 Euro/m2; die 3,60 Euro/m2 gelten ab 2019)
Wenn Sie überlegen eine Hausverwaltung zu beauftragen, erfahren Sie hier weitere Details über die Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung.
Wem die Pflichten als Hausherr und Hausherrin dann doch zu groß erscheinen, kann ein Zinshaus – oder auch einen Anteil an einem Zinshaus – aber auch zu Geld machen. Gerade jetzt sind die Bedingungen dafür günstig. Die erzielbaren Preise sind nach wie vor hoch, auch wenn das denkbare Maximum schon erreicht sein dürfte. In Wien sind in Summe die Preise für Zinshäuser in den letzten zehn Jahren um 100 Prozent gestiegen. Das gilt natürlich nicht für jedes Haus. Die Lage, der Zustand, die Vermietung an sich und welche Ausbaumöglichkeiten es vielleicht noch gibt, sind die wichtigsten Kriterien, die ein professioneller Käufer individuell prüfen wird, bevor er ein Angebot stellt.
Was aber tun, wenn man vielleicht die eigene Wohnung in einem Zinshaus behalten möchte? Dies ist kein Problem. Die Vertragsfreiheit eröffnet viel Spielraum beim Verkauf, was wie verkauft wird. Was alles möglich ist, hat Immomarie in einem eigenen Beitrag über mögliche Wohnrechtsvereinbarungen beim Zinshausverkauf zusammengefasst.
Ach ja, die Immomarie kauft Zinshäuser! Wenn Sie also darüber nachdenken, Ihr Zinshaus – oder auch Ihren Anteil an einem Zinshaus – zu verkaufen, sprechen Sie mit uns. Immomarie macht Ihnen gerne ein Angebot. Erfahren Sie mehr über die Vorteile beim Immobilienverkauf mit der Immomarie.
