Immer wieder taucht die Frage auf, was darf der Mieter in einer Mietwohnung verändern, wofür benötigt er die Zustimmung des Vermieters und für welche Investitionen kann er eine Ablöse verlangen. Die Immomarie hat sich mit dieser Thematik beschäftigt und gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Grundsätzlich darf der Mieter einer Wohnung in einem Zinshaus einiges. Jedenfalls neu ausmalen – ganz gleich in welcher Farbe– und Böden erneuern. Auch Löcher in die Wand bohren ist erlaubt, um Bilder aufzuhängen oder Möbel zu montieren.
Anders ist die Sachlage, wenn es sich um größere Umbauten handelt – wie etwa ein neues Bad. Für diese Änderung braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Jedenfalls muss der Vermieter informiert werden und hat zwei Monate Zeit, zu reagieren. Wenn es sich um eine Investition handelt, die eine Verbesserung der Wohnung bringt, kann er die Zustimmung aber nicht verwehren.
Für ein Zinshaus gelten zudem die Regelungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), da es sich bei der Wohnung in einem Zinshaus um eine Altbauwohnung handelt. Und gemäß §10 des MRG hat der Mieter einer Wohnung in einem Zinshaus sogar Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, „die über die Mietdauer hinaus für den Vermieter wirksam und von Nutzen sind.“ Anders ausgedrückt: Der Mieter darf vom Vermieter Ablöse verlangen. Und dieses Recht kann auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Aufgelistet sind die Aufwendungen, für die Anspruch auf Ablöse besteht im Absatz 3 des § 10 MRG. So finden sich dort Wasserleitungen, Gasleitungen, die Elektrik oder die Heizung. Ein Klassiker ist die neue Therme oder der neue Boiler. Diese müssen vom Vermieter einer Wohnung bezahlt werden – in voller Höhe und auch wenn der Mieter, das Gerät auf eigene Kosten angeschafft hat. Eine Ausnahme gibt es aber (noch): Wurde die Therme oder der Boiler vom Mieter vor 2015 erneuert, reduziert sich die Höhe der Ablöse pro Jahr (ab der Anschaffung) um ein Zehntel.
Eine Einschränkung gibt es auch bei Bad und WC. Werden nur die Armaturen getauscht oder der Fliesenboden erneuert, gilt das noch nicht als wesentliche Verbesserung, für die ein Anspruch auf Ablöse besteht. Da muss schon das ganze Bad oder das WC renoviert werden, damit ein Mieter einer Wohnung in einem Zinshaus dafür Ablöse verlangen darf. Und auch Massagedüsen in der Badewanne oder goldene Wasserhähne sind nicht ablösepflichtig. Ein Anspruch auf Ersatz besteht nur für eine normale und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechende Ausstattung.
Auch beim Boden einer Wohnung differenziert der Gesetzgeber. Wird nur ein neuer Belag verlegt, besteht kein Anspruch. Muss der gesamte Unterbau erneuert werden, sehr wohl. Für neue Fenster, insbesondere wenn deren Einbau öffentlich gefördert wurde, besteht ebenfalls Anspruch auf Ablöse.
Für Investitionen, die nicht im MRG geregelt sind, kann sich der Mieter einer Wohnung in einem Zinshaus aber auch auf das ABGB, das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch, berufen. Dort regelt § 1097 Ersatzansprüche für Aufwendungen, die über die in § 10 Absatz 3 des MRG genannten Investitionen hinausgehen.
Das macht die Sache jedenfalls nicht einfacher. Zumal es auch noch unterschiedliche Fristen gibt, bis wann Ansprüche auf Ersatz, in welcher Höhe geltend gemacht werden können.
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