Bei Zinshäusern ist es üblich, mittels der sogenannten Parifizierung Wohnungseigentum zugunsten mehrerer Personen zu begründen. Doch wie funktioniert so eine Parifizierung und was bedeutet diese für Zinshausbesitzerinnen und Zinshausbesitzer? Die Immomarie beantwortet die wichtigsten Fragen rund ums Thema Parifizierung.
Wenn zwei oder mehrere Personen Anteile an einem Zinshaus besitzen, welches noch nicht parifiziert wurde, sind sie erstmal schlichte Miteigentümer. Das bedeutet, dass rechtlich jeder Person ein (ideeller) Anteil der gesamten Liegenschaft gehört, aber zum Beispiel nicht eine dezidierte Wohnung.
Allerdings kann in einer sogenannten Benützungsregelung festgehalten werden, wer welche Wohnungen oder Flächen im Zinshaus nutzen darf. Am besten wird diese Benützungsregelung im Grundbuch festgehalten.
Im Gegensatz dazu bedeutet Wohnungseigentum, dass eine Person eine bestimmte Wohnung ausschließlich nutzen darf und auch frei und ohne Abstimmung mit den anderen Eigentümern über diese verfügen kann. Will die Eigentümerin oder der Eigentümer zum Beispiel in der Wohnung umbauen, so benötigt er keine Zustimmung der anderen Eigentümer.
Um aus schlichtem Miteigentum in weiterer Folge Wohnungseigentum zu machen, muss die Liegenschaft parifiziert werden.
Parifizierung ist eigentlich nur ein Synonym für den etwas sperrigen Begriff der „Nutzwertberechnung an Wohnungseigentum“. Mithilfe der Berechnung der Nutzwerte eines Zinshauses kann Wohnungseigentum zugunsten mehrerer Personen geschaffen werden.
Die Nutzwerte einer Immobilie werden von einem Gutachter ermittelt, der entweder ein für den Hochbau zuständiger Ziviltechniker oder ein Sachverständiger für das Hochbau- oder das Immobilienwesen sein muss. Gibt es in einem Zinshaus neben Wohnungen auch Geschäftsräume, Büros oder Garagen, berechnet der Gutachter auch für diese die Nutzwerte.
Die jeweilige Nutzfläche eines Zinshauses ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, wobei Flächen wie Keller, offene Balkone oder Treppen nicht mit einberechnet werden, wenn sich diese weder für Wohn- noch Bürozwecke eignen.
Ist in einem Zinshaus eine Wohnung weitaus höher oder geringer zu bewerten als die anderen Wohnungen, berücksichtigt der Gutachter diesen Umstand mit Zu- und Abschlägen. Eine Wohnung im Erdgeschoss, welche nord- und straßenseitig liegt, wird demnach anderes bewertet als eine Wohnung, welche besonders hell und ruhig ist. Auch Terrassen, Gärten oder ein Stellplatz, die zu der Wohnung gehören, fließen in die Bewertung ein.
Anhand der berechneten Nutzwerte sind alle Wohnungseigentümer anteilsmäßig Eigentümerin oder Eigentümer an den allgemeinen Teilen eines Zinshauses, wie zum Beispiel dem Treppenhaus oder dem Dach.
Das hängt natürlich von der Größe des jeweiligen Zinshauses ab. Je nach Größe des Zinshauses kostet ein Nutzwertgutachten zwischen € 2.000 und € 4.000.
Die Nutzwertberechnung eines Zinshauses ist die Basis für einen Berechnungsschlüssel, mit dem die Höhe der Betriebskosten oder der Stimmenanteil der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer ermittelt werden kann.
Wenn Zinshausbesitzerinnen und Zinshausbesitzer einzelne Wohnungen verkaufen wollen, zahlt sich eine Parifizierung aus. Eine Wohnung in einem parifizierten Zinshaus ist am Immobilienmarkt weitaus besser zu verkaufen als schlichtes Miteigentum. Denn für viele Käuferinnen und Käufer ist es wichtig, dass sie über ihre Wohnungen frei und ohne Abstimmung mit anderen Eigentümern verfügen können.
Für Zinshausbesitzerinnen und Zinshausbesitzer, die ihre Liegenschaft verkaufen wollen, aber gerne Miteigentümerinnen und Mieteigentümer im vormals eigenen Haus bleiben wollen, gibt es auch eine Lösung. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass ehemalige Zinshausbesitzer im sodann parifizierten Zinshaus eine Wohnung im Eigentum behalten.
Noch ein wichtiger Hinweis: Seit dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) 2002 muss zwingend an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten einer Liegenschaft gleichzeitig Wohnungseigentum begründet werden. Es geht also nicht, dass nur einzelne Wohnungen parifiziert werden.
Ist Ihnen der Pazifizierungsprozess zu mühsam und überlegen Sie Ihr Zinshaus zu verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns. Immomarie prüft Ihre Immobilie, sagt Ihnen was sie wert ist und macht Ihnen gerne ein gutes und faires Kaufangebot für Ihr Zinshaus.
